Andelen af ledige kontorlokaler i Aarhus Kommune er næsten fordoblet på 3 år, fra 5 % i 2022 til 9 % i dag. Alene i den indre by står mere end 100.000 kvm kontorareal tomt. Samtidig har byens voksende befolkning brug for langt flere boliger, og derfor bør flere tomme kontorer laves om til lejligheder, siger Mehrdad Mangaard Sarraf, direktør i ejendomsrådgiveren Colliers i Aarhus.
Kontakt
Colliers
investorrelations@colliers.com
Tomgangen er den højeste siden 2015. Problemet er ikke, at arbejdspladserne forsvinder: kontorbeskæftigelsen i Aarhus voksede i snit 1 % om året fra 2022 til 2025, og hver medarbejder lægger fortsat beslag på omkring 35 kvm, som de har gjort i et årti.
Forklaringen ligger på udbudssiden. På 5 år er mængden af kontorer i Aarhus vokset 21 % - mere end i København, Odense og Aalborg. Byen har bygget kontorer hurtigere, end markedet kunne fylde dem.
Ny slår gammel
Nybyggeriet rammer ikke alle lige hårdt. Særligt ældre kontorejendomme har svært ved at konkurrere med de moderne alternativer, og en stor del af udlejningerne i de nye projekter går til virksomheder, der allerede sidder i Aarhus og blot flytter internt. Lejerne efterspørger fælles faciliteter og rammer, der styrker deres branding og evne til at tiltrække medarbejdere - det vejer ofte tungere end huslejen.
De mange ledige kvadratmeter vil det tage år at få fyldt, vurderer Sarraf. Der kommer for få store virksomheder til byen udefra til at nedbringe udbuddet på kort sigt, og de, der kommer, vil have moderne lokaler.
Fra tom til boliger
Aarhus Kommune har 378.000 indbyggere og venter 422.000 i 2035 - en tilvækst på knap 5.000 borgere om året. For at følge med skal byggeriet ifølge kommunen op med 3.000 boliger om året.
Her kan konvertering af kontorer være ét af flere greb, mener Sarraf. Ikke alle ejendomme egner sig til boliger, men hvor beliggenhed, konstruktion og økonomi tillader det, bør potentialet undersøges mere aktivt.
Vejen fra kontor til bolig er dog lang. En ombygning kræver typisk en ny lokalplan, og krav til dagslys, støj, adgangsforhold, brandsikkerhed og indretning kan gøre projekterne dyre. Oveni kommer selve ombygningen og en myndighedsproces, der kan tage 2-3 års ventetid.
Regeringsgrundlaget fra 2026 har sat fokus på at skabe flere boliger i den eksisterende bygningsmasse og gøre det lettere at lave erhvervslokaler om til boliger.
Sarraf efterlyser politisk handling både fra Christiansborg og lokalt, så egnede ejendomme ikke står tomme i årevis, fordi vejen til en ny anvendelse er for tung.
